保留地は厄介です。普通の土地とは完全に別モノ。
保留地の家をスムーズに売却するには、以下２つの条件を満たす不動産会社に依頼することが不可欠です。
- 条件１．保留地売却の実績がある
- 条件２．高額査定してくれる
保留地に慣れていない不動産会社だと、相場よりも安い値段で売ってしまうことになりかねません。
保留地とは「区画整理事業により生み出された土地」のことであり、国土交通省の資料がわかりやすいです。再開発エリアなどでよく見られます。
保留地の家を売却する流れ
保留地の家を売却するための、全体の流れを把握しておきましょう。
- 保留地に強い不動産屋へ査定依頼
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動（書類集め）
- 売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し（決済）
それぞれ詳しく解説します。
１．保留地に強い不動産屋へ査定依頼
まず一番最初にやるべきことは、保留地に強い不動産屋（仲介会社）への査定依頼です。
保留地の家を売却するには、まずは優良な（＝高値売却してくれる）不動産会社をパートナーとして見つける必要があります。
近所や地元の不動産会社に任せる手もありますが、保留地に慣れていない可能性は否定できません。
保留地売却の実績があり・スムーズに売却してくれそうな不動産会社を効率的に見つけるには、以下のサイトがおすすめです。
面倒で複雑な手続き・書類関係などもすべて安心して任せられ、さらに高値売却が期待できます。
| 査定サイト | 対応エリア | 特徴 |
|---|---|---|
| SRE不動産 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、京都府、奈良県、兵庫県 | 首都圏・関西圏の保留地なら必須、高値が期待できる。 |
| TAQSIE | 全国 | 大手ならではの総合力で保留地を売却。三菱地所が運営。 |
| LIFULL HOME’S | 全国 | 物件検索ポータル大手のホームズが運営。一括査定で仲介会社を厳選。 |
複数サイトで数社の査定結果を比較し、保留地だとしても高値売却してくれそうな仲介会社を絞り込みます。
２．媒介契約を結ぶ
結論から言うと、保留地売却の場合「専属専任媒介契約」が望ましいです。
保留地に限らず、不動産売却においては、不動産仲介会社と媒介契約というものを結ぶことになります。媒介契約には以下３つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他社への依頼 | できる | できない | できない |
| 状況報告 | 定めなし | 14日に1回 | 7日に1回 |
| レインズへの登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 自分で買主を見つけたら？（自己発見取引） | 自己発見OK | 自己発見OK | 自己発見NG （依頼している不動産会社で仲介する） |
不動産仲介会社側からすると「専属専任媒介契約」を望んでいることがほとんど。他社に邪魔されずに案件（あなたの売り物件）を独占でき、利益（仲介手数料）を得られる可能性が大きいからです。
家の売却は、不動産仲介会社のモチベーションにも大きく左右されます。保留地はやや煩雑であるため、不動産仲介会社の多大な協力が必要です。やる気を出してもらうためにも、保留地売却においては専属専任媒介契約がいいでしょう。
３．売却活動（書類集め）
媒介契約の締結後、まず必要書類を集めます。ほとんどを不動産仲介会社から指示があり、また時には代理取得してくるので基本的には受け身で大丈夫です。
保留地の場合、「保留地台帳」というものが必要になります。保留地には登記簿謄本が存在しないので、代わりにこれが必要になります。詳しくは後述。
とは言え、この保留地台帳も不動産仲介会社が代理取得してくれるので、あなたは特に何もやらなくてもOK、安心してください。
４．売買契約を結ぶ
買主が見つかると、買主と売主（あなた）で売買契約を結びます。
その際に、不動産仲介会社から重要事項説明において買主へ「ここは保留地です。よろしいですね？」といった趣旨の確認が入ります。
買主さんからするとここで保留地について質問や不安が出てくることもありますが、基本的にはすべて不動産仲介会社さんが対応してくれるので、ここでもあなたは特に何もしなくても大丈夫です。
５．物件の引き渡し（決済）
売買代金のやり取りです。買主が借りた住宅ローンの銀行店舗（の応接室など）で行われます。
買主から売主へ物件購入金額が入金されたのを確認後、物件の鍵を買主に渡して終了です。
ここは保留地だからといって特別なことはありません。
売却時における「保留地の家」と「普通の家」の違い３つ
「保留地の家売却」は、「普通の（通常の土地に建つ）家売却」とは以下の点が異なります。
| 普通の家 | 保留地の家 | |
|---|---|---|
| 住宅ローン | ほぼ全ての金融機関 | 一部の金融機関のみ |
| 必要書類 | シンプル | 複雑 |
| 売れるまでの期間 | 短期～長期 | 長期化しやすい |
違い①住宅ローン：保留地は一部のみ
保留地の家売却において、最大の違いがこれ「保留地の場合、住宅ローンが使える金融機関が限られる」です。
通常の土地に建つ家であればメガバンク・地銀・信用金庫、ネットバンクなどほぼ全ての金融機関の住宅ローンが使えます（もちろんご本人の年収などにもよります）。
しかしながら、保留地の場合は、一部の金融機関の住宅ローンしか使えません。
区画整理組合（県や市町村が母体）と提携した金融機関でないと、住宅ローンを使えません。保留地は区画整理中の「仮の土地」であり、抵当権が付けられないために（金融機関側が担保を取れないために）、区画整理組合と覚書を結んだ特定の金融機関のみが住宅ローンを提供しているのです。
メガバンクであっても保留地の場合は住宅ローンが使えないことがありますが、フラット35であれば提携していることが多いようです。またそのエリアの地銀・信用金庫なども提携している可能性が高いです。
住宅ローンを使える金融機関が限定されることは買主にとって不便ですが、提携金融機関が10以上あるケースも少なくないので、大きなデメリットではありません。
保留地でも住宅ローンが使える金融機関を調べる方法という別記事も参考にしてみてください。
違い②必要書類：保留地はややこしい
保留地の売却では必要書類が多くなり、やや複雑です。
保留地は「仮の土地」であるために登記できず、不動産の所有者を正式に登録する「登記簿謄本」が存在しません。とは言え、数千万円のお金が動く不動産売買ですから、なにかしら「土地に関する証明」が必要になります。
そこで登場するのが「保留地台帳」というもので、これが登記簿謄本の代わりとなります。市町村が作成し権利関係を管理しており、区画整理窓口にて1通200円～300円ほどで取得可能です。
複雑でややこしく不安になると思いますが、安心してください。保留地の必要書類のことは全て、売却をお願いする不動産仲介会社さんが指示、代理取得または作成対応してくれます。
※売却をお願いする不動産仲介会社さんを見てみる（内部か外部リンク）
違い③売れるまでの期間：保留地は長期化
売れるまでの期間が、通常よりも長期化しやすいです。
上述の通り「住宅ローンを使える金融機関が一部のみ」「必要書類が複雑である」ことが要因ですが、特に前者はインパクトが大きいです。
買主にとっては日頃使っている銀行で住宅ローンを借りようとするのは当然ですし、金利が安いネットバンクなども検討しているかもしれません。しかしながら、それらが対象外になってしまう可能性があるのです。
ということは、保留地でもOKの提携金融機関で、またゼロからローン事前審査などの書類作成・提出をしなくてはならず、これでは内覧後に買付申込書をありがたく頂戴しても、時間がかかるのは当然です。
それ以前に、物件検索の時点で保留地ということがわかれば（スーモなどにも「保留地」と掲載されます）、住宅ローン問題を知っている買主さんなら敬遠するかもしれません。
立地や価格、タイミングなどによるので一概には言い切れませんが、こうした背景から売るまでに長期化しやすい傾向にあります。
保留地を売る時の注意点２つ
保留地の家を売却するにあたり注意点が２つあります。
- 保留地であることを明示する必要がある
- 売れるまで時間がかかる可能性
それぞれ詳しく解説します。
注意点①保留地であることを明示する必要がある
買主に対して明確に「保留地」であることを示す必要があります。契約時の重要事項説明ではもちろん、スーモやホームズなどのポータルサイト上でも、明示するのが基本ルールです。
とはいえ、重要事項説明でもポータルサイトでも、不動産仲介会社がすべて勝手にやってくれるので任せてしまって大丈夫です。
注意点②売れるまで時間がかかる可能性
保留地に建つ家は、売却活動が長期化する可能性があります。使える銀行が一部であることや、必要書類がやや複雑になるからです。
保留地は登記ができません。「登記ができない＝担保にできない」という理由から、どこの銀行でも住宅ローンを出してくれるわけではありません。
そのエリアの区画整理事業者と協定を結んだ特定の金融機関のみが、住宅ローンを出してくれます。使える銀行が限られるということは、購入検討者の層を狭めてしまうことになります。
詳しくは、という別記事でまとめています。
保留地の家をスムーズに売るためのコツ３つ
保留地をトラブルなくスムーズに売却するための３つのコツです。
- 保留地の取扱実績がある不動産会社に依頼する
- 売却期間に余裕を持つ
- 利用可能の銀行一覧を把握しておく
それぞれ詳しく解説します。
コツ①保留地の取扱実績がある不動産会社に依頼する
何よりも重要なのがこれ、「保留地の売却実績がある」不動産会社に仲介を依頼することです。
普通の家売却と異なり、必要書類や手続きにおいてイレギュラー対応が求められます。取扱実績がないどころか、保留地についての理解が乏しい不動産会社も少なからず存在します。
手続きミスやトラブルが続くと、最悪の場合、買主から購入キャンセルされるかもしれません。
査定サイトにおいて「保留地の売却」である旨を伝え、高値査定・売却してくれそうな不動産会社を選びましょう。
SRE不動産
| 公式サイト | https://sre-realestate.com/uri/ |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、京都府、奈良県、兵庫県 |
| 査定料 | 無料 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
TAQSIE
| 公式サイト | https://www.mecyes.co.jp/taqsie/ |
| 対応エリア | 全国 |
| 査定料 | 無料 |
| 運営会社 | 三菱地所リアルエステートサービス株式会社 |
LIFULL HOME’S
| 公式サイト | https://www.homes.co.jp/satei/ |
| 対応エリア | 全国 |
| 査定料 | 無料 |
| 運営会社 | 株式会社LIFULL |
コツ②売却期間に余裕を持つ
使える住宅ローンが限られるなどの問題があるので、保留地の場合は売却期間を長めに見ておく必要があります。
一般的な家の場合「売却期間は3か月が目安」と言われますが、保留地の場合は「6か月程度」をひとつの目安としましょう。
2～3か月以内で売り急いでしまうと相場よりも安くなる可能性がありますので、高値売却を狙うのなら、売却期間に余裕を持っておくと安心です。
コツ③利用可能の銀行一覧を把握しておく
保留地でも住宅ローンが利用可能な銀行を、売主のあなたが把握しておくと安心です。
内覧時などにさっと買主さんに共有してあげることができれば、その後トラブルなく、スムーズに購入してくれることに繋がります。
仲介を依頼している不動産会社に一覧リストを出してもらうこともできますが、自分でネットで調べることもできます。
詳しくは、保留地の住宅ローンが組める銀行（協定金融機関）を調べる方法という別記事で解説しています。
保留地の売買でよくあるQ&A
保留地の売買でよくある質問と回答をまとめておきました。
保留地の戸建てでも売れる？
売れます。保留地に建つ戸建てでも、普通に売却可能です。
ただし保留地に関連する書類が別途必要になってきます。とはいえ、仲介をお願いする不動産会社がすべて対応してくれるので、売主であるあなたの負担が増えるということはありません。
保留地を売る際、別途費用などはかかる？
かかりません。保留地だからといって仲介手数料が高くなったり、税金関係が高くなることもありません。
ただし、保留地に関わる証明書・権利書などの発行が必要なため、司法書士に頼む場合はこの分だけ費用がかかります。一般的には数千円～数万円ほどです。
保留地は資産価値が低い？
いいえ、保留地だからという理由で資産価値が低くなることはありません。
区画整理された美しい街並みであり、同時に商業施設や学校などが新たにできることも多く、ファミリー層に人気の街になる傾向です。むしろ資産価値は上がる可能性があります。
保留地が「普通の土地」になるのはいつ？
区画整理事業が完了する時です。保留地が「普通の土地」に切り替えられることを、換地処分（かんちしょぶん）と言います。
区画整理事業がいつ完了するかは、エリアによります。行政のHPを確認するか、市役所に問い合わせると完了予定時期を教えてくれます。しかしながら完了時期は目安であり、ずれる可能性もあります。
保留地は将来的に住所が変わる？
変わります。換地処分によって住所・地番が新しく付与されます。
この換地処分が実施され「普通の土地」になり、新住所が確定した段階で、これまでできなかった土地の登記をします。 ※上述の通り、保留地は「仮の土地」なので登記ができません。
保留地は担保にならないけど住宅ローンを借りられる？
借りられます。
ただし、保留地でも住宅ローンが借りられる金融機関は一部です。メガバンクですら対応していないケースもあるので、事前に確認しておくことが望ましいです。